房地产市场正在经历从繁荣到调整的阶段转变，上半场由城市化和出口导向型经济推动，而下半场可能伴随着风险释放。地方政府通过土地财政进行基础设施建设和招商引资，催生了上半场的发展，但现在随着市场接近饱和，很多问题暴露出来，需要迎接风险释放的下半场。

未来关注三中全会提出的对约3亿新市民的公共服务和住房保障政策，以及中央与地方政府在新一轮改革中的责任划分，是至关重要的。一旦长期国债等政策得以实施，或许可激发潜在需求，助力新市民融入社会，逐步促进房地产市场稳定。然而，短期内市场仍将面临挑战。

副总理提出考虑以合理价格收购商品房作为住房保障措施。然而，具体实施方案仍未明确，包括收购额度、责任分担方等尚待敲定。一旦商品房收购成为现实，开发商可能承受一定亏损。此举旨在解决开发商资金链紧张导致无法交房等问题，强调政府的人民性和政治性，确保解决市场痼疾。

当前重点在于解决利率定价、收购价格、项目筛选等问题，然而这些挑战不会一蹴而就。国企在执行过程中可能感受到一定的压力，而保障房建设和管理或将由功能性国企主导。对于市场的演进，还尚待各地进一步摸索出明确规律。愿随着政策落地，房地产市场能迎来更稳定的未来。

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地产新趋势：政策导向下的变化

近期，广州、深圳、佛山、东莞等地相继成立了安居集团，以规划、筹集建设及运营保障房为主要任务。例如，广州计划今年筹集一万套特色型保障房，委托了安居集团负责。这些地区的城投公司也成立了安居企业，致力于招商引资、人才租赁住房及人才保障房等项目。区级企业在招商引资、产权项目以及产业园区配套宿舍等方面有着重要作用。

国家政策方面，现在要求优先储备闲置低效利用的土地。这一政策可能对一线城市和二线城市的土地供应政策带来边际变化。从土地供应角度来看，一方面需要减少土地供应量。目前，已供应但尚未开发的土地按建筑面积计算，但未来将按建设年限计算。根据去年新建商品房的销售规模，预计大约需要7到8年才能消化。因此，土地供应政策总体上将变得更加紧缩，但各区、各城市的执行情况可能存在差异。

具体来说，如果某个区域在售新房的消化周期超过36个月，则不再供应土地；如果消化周期在18到36个月之间，则只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指标。此外，土地供应开始转向精细化管理。例如，上海最近的政策明确要求减少小户型公寓的供应，因为新房的需求主要来自改善型住房需求。改善型住房将有所调整，如控制楼层高度、提高居住品质、减少公摊面积等，以提高实际使用面积，间接降低房价。

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