01
从2024年4月份的数据来看，北上广深四个一线城市的二手房价同比分别下降了8%、7.5%、10.2%和8.5%。其中，广州的房价下跌幅度较为严重。那么，造成这一现象的主要原因是什么？在一线城市，二手房市场进一步筑底需要哪些政策支持呢？
首先，与北京、上海相比，广州的城市能级和地位相对较低，是华南地区的省会城市和中心城市。广州的产业结构以汽车贸易、化妆品、家具家电、石化、商贸物流等为主，而这些产业受到产能过剩的影响，尤其是汽车行业。据2024年第一季度数据显示，广州汽车制造业增加值同比下降了12%。尽管新能源汽车有所增长，但在广州的占比仍然较低。这导致了广州在实体经济方面的动力相对较弱。
其次，与深圳相比，广州在高新技术产业方面的规模较小。深圳第一季度的增加值增长较快，主要依靠医药、生物医药、3D打印、电子元器件、服务机器人等高新技术产业。而这些产业在广州的规模相对较小，无法为广州的房地产市场提供足够的支撑。
此外，广州房地产市场受到旧改政策叫停的影响较大。2021年，广州受到砍树事件和国家对旧改政策的叫停影响，导致房地产市场动力受到很大影响。黄埔、南沙、增城等重点区域的房地产市场占比达到50%至60%，旧改政策的叫停对这些区域的影响尤为严重。黄埔和南沙作为产业新城，在楼市上涨期间吸引了大量外地投资客，尤其是深圳投资者。然而，近期投资客退潮后，本地购买力不足，导致市场快速下滑。
从广州房地产市场交易情况来看，二手房交易量是新房的2.1倍，300万以下总价的房产占60%。这说明广州的购买力仍然不足，与实体经济发展密切相关。
为了进一步筑底广州的二手房市场，需要采取一些政策支持措施。首先，可以加大对实体经济的扶持力度，促进产业结构的优化升级，提高广州的城市能级和地位。其次，应该加大对高新技术产业的支持，吸引更多的高科技企业和人才落户广州，为房地产市场提供更多的需求。此外，政府可以考虑重新启动旧改政策，为黄埔、南沙等重点区域的房地产市场注入新的动力。最后，还需要进一步提高广州居民的购买力，通过增加收入、降低税费等方式，激发市场需求，推动房价回升。
总之，广州二手房市场的下跌主要是由于实体经济动力不足、高新技术产业规模较小以及旧改政策叫停等因素导致的。为了进一步筑底广州的二手房市场，需要政府采取相应的政策支持措施，促进实体经济发展，加大对高新技术产业的支持，并重新启动旧改政策，同时提高居民的购买力，以推动市场回暖。
02
广州房贷利率或有望进一步下降至2%左右，但短期内下降空间有限。目前，广州的首套房和二套房利率分别为3.85%和4.2%。根据其他城市取消利率市场化的情况，预计广州的利率可能下降20至30个基点。首套房利率有望降至3.5%，而二套房利率可能在3.9%至4.0%之间。
然而，短期内利率进一步下降的可能性不大。许多城市的房贷利率已经从去年底到现在下降了70至80个基点。实际上，据3月份的数据显示，房贷利率已经低于实体经济贷款利率。央行公布的房贷利率为3.70%，实体经济贷款利率为3.74%。对于银行而言，资金成本已经降低，息差率降至1.8%以内。这也意味着短期内利率进一步下降的可能性有限。
从长远来看，房贷利率有望降至2%左右。目前，居民购房加杠杆的动力较低，无风险理财利率已降至3%以下。如果房贷利率高于3%，居民购房意愿将受到影响。因此，未来房贷利率可能会跟随无风险利率走势，至少在短期内是这样。
为了降低资金成本，银行和国家正在采取措施。去年，存款利率下降了三次，总计约60至70个基点。同时，许多银行已经停止发行大额存单，以降低存款端的成本。此外，超长期国债的低利率也体现了未来利率下降的可能性。因此，未来房贷利率降至2%左右的概率较大，但实现这一目标可能需要一个过程。
预计房贷利率降至2%的水平可能需要多个季度或一年以上的时间。从最高利率降至当前水平，首套房利率已经用了两三年的时间从2021年的4.8%降至现在的3.85%。因此，降至2%的水平至少需要超过一年的时间。
总结一下，广州房贷利率或有望进一步下降至2%左右，但短期内下降空间有限。目前的利率水平已经低于实体经济贷款利率，未来利率下降的可能性较大。然而，实现这一目标可能需要较长的时间。对于购房者而言，现在是一个较为合适的购房时机。
03
近日，关于房地产政策对市场未来的影响引起了广泛关注。随着地产政策的持续宽松，是否意味着房地产市场真正回暖已成为热点话题。
历史数据显示，以往房价飞涨往往伴随着房贷利率的快速上涨，尤其是首套房利率超过5%的情况下，房价仍旧屡创新高。这说明利率并非房地产市场的唯一影响因素，而房价预期和供求关系才是决定价格走势的关键。
眼下，市场对房价和房地产市场未来走势的预期发生了明显转变，与国家房地产供求关系观念的变化相呼应。与过去相比，包括居民收入、就业前景在内的房地产基本面已发生巨大改变。然而，16至24岁的高失业率仍存，即使房贷利率下降，也难以阻止房地产市场短期内的下行趋势。
房地产市场正在经历从繁荣到调整的阶段转变，上半场由城市化和出口导向型经济推动，而下半场可能伴随着风险释放。地方政府通过土地财政进行基础设施建设和招商引资，催生了上半场的发展，但现在随着市场接近饱和，很多问题暴露出来，需要迎接风险释放的下半场。
未来关注三中全会提出的对约3亿新市民的公共服务和住房保障政策，以及中央与地方政府在新一轮改革中的责任划分，是至关重要的。一旦长期国债等政策得以实施，或许可激发潜在需求，助力新市民融入社会，逐步促进房地产市场稳定。然而，短期内市场仍将面临挑战。
副总理提出考虑以合理价格收购商品房作为住房保障措施。然而，具体实施方案仍未明确，包括收购额度、责任分担方等尚待敲定。一旦商品房收购成为现实，开发商可能承受一定亏损。此举旨在解决开发商资金链紧张导致无法交房等问题，强调政府的人民性和政治性，确保解决市场痼疾。
当前重点在于解决利率定价、收购价格、项目筛选等问题，然而这些挑战不会一蹴而就。国企在执行过程中可能感受到一定的压力，而保障房建设和管理或将由功能性国企主导。对于市场的演进，还尚待各地进一步摸索出明确规律。愿随着政策落地，房地产市场能迎来更稳定的未来。
04
地产新趋势：政策导向下的变化
近期，广州、深圳、佛山、东莞等地相继成立了安居集团，以规划、筹集建设及运营保障房为主要任务。例如，广州计划今年筹集一万套特色型保障房，委托了安居集团负责。这些地区的城投公司也成立了安居企业，致力于招商引资、人才租赁住房及人才保障房等项目。区级企业在招商引资、产权项目以及产业园区配套宿舍等方面有着重要作用。
国家政策方面，现在要求优先储备闲置低效利用的土地。这一政策可能对一线城市和二线城市的土地供应政策带来边际变化。从土地供应角度来看，一方面需要减少土地供应量。目前，已供应但尚未开发的土地按建筑面积计算，但未来将按建设年限计算。根据去年新建商品房的销售规模，预计大约需要7到8年才能消化。因此，土地供应政策总体上将变得更加紧缩，但各区、各城市的执行情况可能存在差异。
具体来说，如果某个区域在售新房的消化周期超过36个月，则不再供应土地；如果消化周期在18到36个月之间，则只能利用存量土地，多少存量就使用多少土地，不再新增土地指标。此外，土地供应开始转向精细化管理。例如，上海最近的政策明确要求减少小户型公寓的供应，因为新房的需求主要来自改善型住房需求。改善型住房将有所调整，如控制楼层高度、提高居住品质、减少公摊面积等，以提高实际使用面积，间接降低房价。
未来，土地供应还包括广东等地区出台的新住宅建筑规范标准。新标准将包括更优化的半敞开空间、阳台和飘窗等设计，以满足人们对大阳台和飘窗的喜好。同时，未来会出现更多低密度住宅，以满足改善型住房需求。
由于改善型住房需求潜力相对较小，土地供应需要减少，同时要盘活闲置土地。盘活闲置土地主要解决配置型保障房土地来源问题。如果开发商手中的土地超过规定的开竣工时间，将被视为闲置土地。政府将要求开发商限期开发，如果不开发，则将按照闲置土地进行处理。政府将为开发商提供支持，如补齐公共配套、调整规划条件、提高容积率以及放宽分期缴纳土地价款条件等。
如果开发商不愿意开发，可以促进土地流转，允许合规合法的土地进行交易。推进带有抵押的土地转让，即允许土地在贷款的情况下直接转让给新买家，由新买家偿还贷款，实现土地的转移。
如果市场对某块土地没有兴趣，开发商也不愿意开发，政府将收回土地。如果土地闲置是由于政府规划原因导致的，政府将与企业进行协商，并给予一定的补偿，包括已开发的成本和财务成本等。政府收回土地后，将改变规划条件，建设配置型保障房。去年7月发布的政策效果不佳，现在国家通过大力收回闲置土地的方式，解决了配置型保障房土地来源的问题。地方政府可能不太愿意建设配置型保障房，担心对商品房市场和土地财政产生冲击。现在，国家通过收回闲置土地，并按划拨方式供应，以大规模建设配置型保障房。
05
房地产供需现状与前景
房地产库存情况。根据国家数据显示，目前存量住房总量为500亿平方米，其中商品住房占340亿平方米。而人均住房面积已经达到42平方米，对于城镇常住人口而言，这个数字已经足够。然而，这只是存量数据，实际上目前的供应量也非常大。
供应量大的一个表现就是待售库存。根据克而瑞和中指研究院的统计数据显示，50个城市的待售库存消化周期为20.6个月，已经超过了18个月的警戒线。而克而瑞的统计数据显示，消化周期可能更长，达到26个月。而百城的消化周期更长，因为包含了更多的三四线城市。
另一个口径是已建成的在售库存。根据国家统计局的数据显示，已建成的在售库存为7.5亿平方米。这其中包括了再贷款给国企城投收购商品房作为保障房的情况，主要是已经建成的商品住房，大约为7.5亿平方米。即使如此，按照目前的消化速度，也需要一年多的时间才能销售完毕。如果是商铺，销售周期可能更长，至少需要两年。
从以上数据可以看出，目前房地产市场的供应量较大，待售库存和已建成的在售库存都较高。这也意味着房地产市场的供需关系面临一定的压力。投资者们需要密切关注市场动态，以便做出明智的投资决策。
06
供需关系变化，政策救市，市场情绪乐观
首先，关于土地供应和库存问题，目前市场上已供应但未开工的土地，按照建筑面积计算，需要大约八年时间才能销售完毕。这意味着整个市场的供需关系已经发生了根本性的变化。此外，如果将所有存量房产全部销售完毕，那么城镇人均住房面积将至少增加15平米。然而，当前市场远远支撑不了这样的规模扩张。
其次，关于政策方面，517政策的发布在市场中引起了较大的反响。央行推出的3000亿保障性住房再贷款，以及预期能带动的5000亿银行贷款，这些都是具有实操意义的政府行动。这些政策的出台，主要是为了缓解房地产市场下行的压力。
在市场表现方面，杭州和深圳等城市的房地产市场表现良好，新房和二手房的带看签约量环比前一周翻倍增长。市场认为国家不会允许房地产市场继续下滑，因此国家出台政策救市的预期使得市场情绪变得较为乐观。
然而，房地产市场的下行压力依然存在。开发商面临资金问题、资产价格下跌以及项目亏损等困扰，导致他们对于继续开工和交付房屋的积极性不高。因此，政府当前的主要任务是保交房和防风险，通过提供资金支持和收购难以交付的项目，以确保市场的稳定。
未来政策的走向可能会更加注重保障房的建设和收购，以及通过盘活存量土地来稳定市场。此外，国家可能会通过提供更低利率的按揭贷款等措施，来支持新市民和年轻人购买保障房，从而推动城镇化和内需消费的发展。
最后，关于一手房和二手房市场的平衡问题，上海的政策倾向于刺激二手房市场，以稳定价格和促进市场流通。这种政策导向可能会对一手房市场产生一定的影响，但从长远来看，是为了整个房地产市场的健康发展。
地产市场供需关系的变化、政府的救市政策以及市场情绪的乐观，都是关注的焦点。未来，政府将继续关注保障房建设和收购，通过盘活存量土地来稳定市场。同时，提供更低利率的按揭贷款等措施，将支持新市民和年轻人购买保障房，推动城镇化和内需消费的发展。也要密切关注一手房和二手房市场的平衡问题，以及上海政策对市场的影响。整体来看，房地产市场仍面临下行压力，但政府的政策和市场的预期都在积极向好的方向发展。
07
上海二手房市场调控新策略：让市场循环起来
近期，上海二手房市场挂牌量大约在17万套到20万套之间，成为供应的主体。与此同时，二手房的交易量也超过了新房销售量。因此，国家提出了一种新的调控政策，即存量消化和增量优化相结合。
过去，房地产调控主要关注新房和土地市场，而忽视了二手房市场。然而，现在不能忽视二手房的重要性。首先，二手房价格下跌会对新房市场造成冲击；其次，如果二手房业主无法卖掉房子，就无法置换新房；第三，二手房与新房存在竞争关系，尤其是次新房的大量存在。因此，最好的方式是让市场循环起来。
为了让新市民，尤其是年轻人、新市民、年轻人才和单身人群能够购买上海的二手房或外围的新房，需要引导二手房市场。这样，置换出来的二手房业主就可以再去购买新房。这是最好的方式。不能再单纯考虑卖地、新房销售量等问题，而是要先稳定市场，让市场循环起来，然后再考虑税收、卖地和卖房等问题。
实现市场循环的关键是引导二手房市场。二手房是市场循环的起点，也是非常重要的一个环节。没有二手房，就无法消化库存，也无法让新势力年轻人通过二手房进入市场，整个循环链条就会断裂，无法运转。这个逻辑同样适用于北京、广州和深圳。
通过这种新的调控策略，可以促进市场的稳定和发展，让更多的人有机会购买房屋，同时也能够推动经济的增长。这是一个全新的思路，希望能够取得良好的效果。